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Guía para la Compra de Vivienda
La compraventa de la propia vivienda constituye uno de los actos de mayor transcendencia para la economía familiar y personal, siendo España uno de los países de la Unión Europea en que mayor porcentaje de la población accede a la propiedad de su vivienda (haciendo efectivo el derecho constitucional a una vivienda digna).

Por su parte la hipoteca ha adquirido una gran importancia social como consecuencia de la difusión de su uso como medio para garantizar la devolución de los préstamos a través de los cuales los ciudadanos financian la adquisición de sus viviendas, por lo que es imprescindible garantizarles una adecuada protección jurídica, y dotarles de los apropiados mecanismos de información sobre sus derechos y obligaciones y sobre sus posibilidades de elección. El Ministerio de Justicia, a los efectos de divulgar lo más posible el conocimiento de los aspectos prácticos de la legislación en materia de compraventa de viviendas y préstamos hipotecarios, quiere alcanzar, con la publicación de esta guía, la mayor difusión posible de esta normativa jurídica, y ofrecer a los ciudadanos y empresas un fácil acceso a la misma.
1.-¿Qué información previa debo obtener para realizar una compra segura? ¿Quién debe proporcionarme esa información?
2.-¿ Qué impuestos gravan la compraventa de la vivienda ?
3.-¿Qué debo hacer después de firmada la escritura de compraventa?
4.-¿Queda limitado el propietario en sus facultades por el hecho de constituir la hipoteca?
5.-¿ Cómo puedo financiar la compraventa si no dispongo de todo el dinero necesario para pagar al contado? ¿Qué cantidad mínima debo tener ahorrada antes de la compraventa?
6.-¿Cuándo y cómo debo pagar el precio?
El precio es la contraprestación que se paga al vendedor, y como tal es un requisito esencial de la compraventa. No debe satisfacerse íntegramente sin haber realizado previamente la comprobación documental antes indicada.

En cuanto a la forma de pago hay que distinguir varias posibilidades:

a) El anticipo del pago mediante las arras o señal.

Es frecuente que antes de firmar el contrato, mediando acuerdo sobre el precio, se pretenda dar fijeza inmediata al compromiso mediante el pago de una cantidad parcial del precio en concepto de "arras o señal". En estos casos, en el supuesto de desistir del contrato el comprador, perderá tal cantidad, en tanto que si es el vendedor quien desiste está obligado a devolverla doblada.

b) Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato.

Hay que diferenciar tres supuestos: el pago del precio al contado, el precio aplazado y la subrogación en las cargas preexistentes.

- Pago al contado. Sólo en el caso de que la finca esté totalmente libre de cargas en el Registro (sin hipotecas, ni afecciones fiscales, ni embargos, etc), debe pagarse íntegramente el precio convenido al firmar el contrato, pues en caso de existir tales cargas debe descontarse su importe del precio. Incluso sólo es aconsejable ese pago íntegro cuando la firma del contrato se hace directamente en escritura pública, pues el comprador podrá gozar de una protección inmediata mediante la remisión telemática por parte del Notario al Registrador de la Propiedad de una comunicación de haber autorizado la escritura.

Cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio en los casos de "compra sobre plano", es decir, cuando todavía el edificio no está construido, la Ley obliga al promotor a garantizar al comprador la devolución de tal cantidad en caso de incumplimiento del contrato, incluyendo los intereses legales, mediante un seguro, y sin perjuicio de las multas procedentes (que pueden llegar hasta el 25% de las cantidades que deben ser devueltas).

- Precio aplazado. En caso de que una parte del precio se aplace a pesar de no existir carga alguna, entonces es el vendedor el que debe adoptar determinadas cautelas. En particular resulta recomendable garantizar esa parte del precio cuyo pago se aplaza, bien mediante condición resolutoria (de forma que si el comprador no paga en el plazo acordado, la vivienda vuelve a ser de propiedad de vendedor), o bien mediante hipoteca, de forma que en caso de impago la finca se subasta para pagar al vendedor.

Subrogación en las cargas preexistentes. Especialmente en el caso de que la vivienda vendida está hipotecada, puede ser útil la subrogación en esta carga preexistente.

En estos casos, el vendedor verá disminuido el precio en el importe de la parte del préstamo hipotecario que esté pendiente de amortizar o devolver, en tanto que el comprador puede financiarse con cargo a esa misma hipoteca. En este caso es aconsejable pedir el consentimiento expreso del acreedor (Banco o Caja) a este cambio, pues en caso contrario el vendedor no se desvincula de la deuda y se puede encontrar con una reclamación en caso de que no pague el comprador. Ahora bien, en el caso de que se trate de una hipoteca que se encuentre en fase de ejecución judicial, es imprescindible extremar las cautelas por parte del comprador, siendo preferible exigir la liberación previa de la finca de tales procedimientos.
7.-¿Ante quién debo firmar el contrato?
8.-¿Qué debo hacer antes de firmar el contrato? ¿Qué cautelas debo adoptar?
9.-¿Cómo se acredita la legalidad de la construcción de la vivienda?
10.-¿ A qué profesionales puedo acudir para que me asesoren sobre la compra?
11.-¿Qué sucede si después de comprada la vivienda la misma o el edificio en que se encuentra presenta vicios o defectos que no estaban a la vista? ¿ A quién reclamo los perjuicios?
 
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